Тем, кто улучшает жилищные условия в кризис, стоит двигаться к цели короткими шагами, считает вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ. Риски неуместны, а ипотека – это только вспомогательный инструмент.
– Константин Николаевич, наши эксперты, в том числе хорошо известный вам Геннадий Стерник, утверждают, что в 2015 году российский рынок недвижимости вступил в период рецессии. Согласны ли вы с такой оценкой?
– Здесь нужно уточнить, что мы понимаем под этим определением. Обвальное снижение цен на жилье? Самое страшное, а именно радикальная коррекция цен (в долларах), уже позади, и здесь можно, что называется, вздохнуть с облегчением. Если говорить о рублевых ценах и оперировать данными нашего агентства (АН «САВВА») по Москве, то снижение цен в рублях и не начиналось. Более того, в соответствии со статистикой за январь, цены даже выросли – примерно на 3% по сравнению с декабрем. Полагаю, что и в других регионах тенденции похожие. Но здесь нужно понимать, что это все-таки цены предложения – то есть такие, которые отражают ожидания продавцов. Но спрос все-таки снижается: уже очевидно, что сделок стало меньше – и в сравнении с декабрем, и по отношению к прошлой зиме. Если говорить о перспективах, то, на мой взгляд, итогом первого полугодия 2015 года будет отсутствие роста цен, а во втором полугодии действительно начнется снижение. Я подчеркну, что речь в данном случае идет о ценах в рублях (очень часто аналитики не говорят, какие цены имеются в виду, – долларовые за последние 12 месяцев понизились примерно на 50%, тогда как за тот же период рублевые цены на жилье в Москве возросли на 10%).
– У вас есть свой прогнозный сценарий? Чего следует ожидать участникам квартирного рынка? Давайте начнем с сегмента самого демократичного жилья…
– Значительного сокращения спроса на квартиры эконом-класса уже трудно не замечать. Почему оно происходит? Вы прекрасно знаете, что спрос в данном сегменте стимулировался ипотекой. Но ипотечные кредиты с Нового года стали недоступными – по нескольким причинам. Во-первых, резко увеличились ставки по кредитам. Во-вторых, на этом фоне банки серьезно ужесточили требования к заемщикам. Наконец, многие потенциальные покупатели перед угрозой финансовой нестабильности, снижения доходов и потери работы вынуждены отказываться от долгосрочных планов.
– Как будет развиваться ситуация дальше?
– На мой взгляд, январское снижение ключевой ставки ЦБ с 17 до 15% никак не повлияет ни на ставки по ипотечным кредитам, ни на условия их выдачи. Дело здесь вот в чем: ипотека в России так устроена, что значительные объемы ипотечных кредитов обеспечиваются именно за счет краткосрочных займов и депозитов. Иными словами, с точки зрения мировой практики это неполноценная ипотека. Недостаток денег, и тем более «длинных» денег, в финансовой системе уже привел к введению рядом банков заградительных процентных ставок. Если попросту, то банки подают сигнал, что в данный период они не готовы заниматься ипотечным кредитованием. Решение правительства направить на субсидирование ставок по ипотечным кредитам 20 млрд руб. на этом фоне также выглядит поспешным и непродуманным. Этих денег хватит на стимулирование лишь 10-15% заемщиков на рынке новостроек. Но как быть остальным? К тому же здесь важно отметить: данная оферта действует всего год, и не факт, что в следующем году правительство найдет деньги на субсидирование заемщиков, если ставка по ипотеке не понизится.
Подведем промежуточный итог. Если учесть, что ипотекой обеспечено в общей сложности около половины сделок на первичном и вторичном рынках жилья, то можно предположить, что количество сделок по сравнению с прошлым, «урожайным» для квартирного рынка годом упадет вдвое или втрое. Правда, по моим предположениям, коррекция цен все-таки не будет значительной: до конца года снижение в сегменте эконом-класса составит от 2 до 8%. В то же время в сегменте бизнес-класса и выше коррекция будет не столь заметной – прежде всего по той причине, что здесь цены и так были откорректированы кризисом 2009 года. В данном случае я, конечно же, говорю о московском рынке, но полагаю, что на региональных тенденции будут похожими.
– Снимают ли объекты с продажи?
– По нашим данным, в январе объем предложения жилья в Москве сократился по сравнению с декабрем примерно на 10%. С одной стороны, январь не показательный месяц, с другой – снижение будет происходить и дальше. Прежде всего с продажи снимали именно такие объекты, продавцы которых не ставят целью приобретение другого (альтернативного или встречного) жилья. В сегменте встречных покупок активность сохраняется, но и здесь случаются сбои. Как правило, из-за того что кто-то из участников цепочки сделок в сегодняшних условиях боится остаться с деньгами «один на один», а потому отказывается от сделки. Ведь действительно, если вы в такой период продаете недвижимость – то неочевидно и не всегда понятно, что делать с полученным капиталом. Хранить в рублях? Сомнительно. Вложить в валюту? А вдруг она будет падать в цене? Краткосрочные банковские депозиты при кажущейся выгоде тоже таят риски. Остается другая недвижимость. На сегодняшнем вторичном рынке жилья Москвы альтернативные сделки составляют по разным оценкам от 60 до 80%. Полагаю, что в Петербурге и других крупных российских городах эти цифры примерно такие же. На мой взгляд, к марту, когда потенциальные участники обменных цепочек окончательно убедятся, что ни обвала, ни взлета цен не будет, сегмент альтернативных сделок восстановится.
– Какую стратегию в сложившейся ситуации вы порекомендуете выбирать потенциальным покупателям недвижимости?
– Если вы рассматриваете ипотеку как основной инструмент финансирования, то я бы однозначно рекомендовал воздержаться от покупки новостроек – по крайней мере с неблизкими сроками сдачи. И это даже несмотря на то, что застройщики порой предлагают исключительно выгодные условия приобретения. Это как раз тот случай, когда лучше доверять банкирам: если они отказываются кредитовать некоторых девелоперов, считая проекты рискованными, то почему это должны делать вы? Риски получить «не то» несоизмеримы с той выгодой, которую сулят застройщики.
Во-вторых, я бы однозначно воздержался от ипотеки на длительные сроки, под большие проценты и с низким первым взносом. Но сказанное не означает, что ипотеку нужно списывать со счетов. Это по-прежнему удобный и комфортный инструмент. Правда, в сегодняшних условиях он скорее вспомогательный, то есть подходит только тем покупателям, которым необходимо дозанять относительно небольшую сумму, либо тем, у кого уже есть недвижимые активы или возможность гасить кредит досрочно. Какие варианты сделок возможны? Например, сначала купить новую квартиру с ипотекой, а затем продать старую, в другом районе или даже в другом регионе, и досрочно погасить кредит. Другой вариант: продать однокомнатную и, добавив заемных средств, приобретать двухкомнатную. Времена, как известно, не выбирают. А тем, кто в наше неспокойное время занимается улучшением жилищных условий, стоит двигаться к цели короткими шагами. На мой взгляд, это оптимальная на сегодняшний день тактика.
Обвала цен, как мы уже говорили, ждать не следует. И если у вас есть возможность – то покупать имеет смысл сейчас. Конечно, прогнозисты иногда ошибаются, но даже если мы ожидаем снижения цен к концу года на 5-8% – это несущественная корректировка, которую вы компенсируете отсутствием затрат на аренду другого жилья.
– Какой период 2015 года может стать поворотным и просигналит о том, что рынок жилья воспрянул?
– Я полагаю, что для банков таким сигналом может стать дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ. С другой стороны, как мы уже выше отметили, это все-таки полумера. Необходимо активное и последовательное участие властей в развитии ипотеки, федеральных и региональных программ поддержки жилищного строительства. Но у меня складывается ощущение, что раньше осени такой момент не наступит.
– А что делать профессиональным риэлторам? Поменяются ли правила игры?
– Любой кризис, прямо скажем, не прибавит прозрачности квартирному рынку и дает повод задуматься об эффективности тех инструментов, которыми мы пользуемся. В то же время в кризис нам придется пересматривать сложившиеся обычаи делового оборота. Например, на рынке аренды жилья, с учетом снижения спроса, частично снять с арендаторов в пользу арендодателей обязательства по оплате услуг риэлтора. А на рынке продаж руководителям компаний придется усилить контроль за эксклюзивностью договоров, заключаемых с продавцами. Конечно, в кризис, как мы уже неоднократно убеждались, хуже становится публично практикующим риэлторам и крупным компаниям, возрастает конкуренция и недоверие агентов друг к другу. Заказчики риэлторских услуг стремятся сократить свои расходы на сопровождение сделок, поэтому рынок уходит, что называется, в тень. При этом для покупателей и продавцов недвижимости многократно возрастают шансы столкнуться с не вполне добросовестными, мягко говоря, или неквалифицированными посредниками. Однако 12 лет назад Российской Гильдией риэлторов были разработаны система сертификации риэлторских компаний, программы обучения и аттестации специалистов. А в прошлом году был запущен публичный реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов. И, надо заметить, появился он весьма кстати: ведь без данного реестра вся наша работа, связанная с обучением и аттестацией, была проделана только наполовину. Теперь потребители риэлторских услуг смогут найти квалифицированного и добросовестного риэлтора в едином реестре, что для добросовестного риэлтора – хорошее подспорье в непростое время. К настоящему времени в России около 19 тысяч аттестованных риэлторов и более 720 сертифицированных компаний.
– Это много или мало?
– По приблизительным оценкам – 20% от числа тех, кто занимается сделками с недвижимостью. Но показательно, что эти самые 20% проводят более 50% сделок. Нам важно, чтобы в каждом из городов России были сертифицированные компании и аттестованные агенты, тогда мы сможем гарантировать каждому покупателю и продавцу качество, надежность услуг и добросовестность риэлтора. Ведь для внесения в единый реестр от каждого специалиста требуются не только знания, но и соблюдение кодекса этики и профессиональных стандартов.
Справка БН
Константин Апрелев – физик-ядерщик по первому образованию, один из основателей и первый президент Российской Гильдии риэлторов (1994-1998 годы). В настоящее время – вице-президент РГР, президент АН «САВВА», директор Национального учебного центра риэлторов.
