Планировки квартир далеко не всегда соответствуют запросам и пожеланиям покупателей недвижимости – особенно часто такое происходит в старом жилом фонде. Сайт «РИА Недвижимость» узнал у экспертов, что можно предпринять, чтобы довести свое жилище до идеала, причем сделать это с минимальными усилиями и не нарушая законодательство.
Рациональные покупки
В целом ситуация с планировками сейчас стала гораздо лучше, чем это было, к примеру, в 90-е годы, говорят риелторы. На сегодняшний день они в большинстве своем близки к стандартным, без каких-либо изысков, которые в свое время считались признаками роскоши. Продавая жилье, и собственники, и застройщики понимают, что быстро найти покупателя удастся лишь на стандартную планировку.
«Любая нестандартность делает товар менее интересным для массового покупателя, а, значит, снижает его цену. И поэтому эпоха вычурных перепланировок отходит в прошлое», – констатирует риелтор Евгений Коноплев.
Разумная «первичка»
Покупая жилье в новом доме, люди сегодня в основном предпочитают обычные планировочные решения. Такие опции как просторная гардеробная, постирочная, мастер-спальни, а также террасы сейчас актуальны только в комплексах премиального сегмента, отмечает эксперт «Строгинская пойма» агентства недвижимости «Миэль» Евгений Бражин.
Редко встречаются и обычно непопулярны у покупателей квартиры или апартаменты вытянутой формы, где, например, на 75-85 квадратных метрах может быть только одно окно по плану, а также квартиры полукруглой, овальной или многоугольной формы, добавляет руководитель направления «Продажи» компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
Зато, по наблюдениям Бражина, в сегменте новостроек очень востребованы планировки с большим количеством окон. Ведь, к примеру, если в кухне-гостиной два окна, то такая планировка легко трансформируется в кухню и дополнительную комнату.
Что касается вторичного рынка, то раньше на нем были часто представлены всевозможные варианты с объединением комнаты с кухней, кухни с лоджией, выносом туда нагревательных элементов, вспоминает руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина. Но в настоящее время люди стараются или вообще ничего не трогать, или делать такие перепланировки, которые точно могут быть согласованы.
Впрочем, уже перекроенные квартиры в продаже все-таки попадаются. Среди популярных перепланировок – попытки «отобрать окно у кухни». Например, из классической двухкомнатной квартиры сделать «евро-трешку» за счет переноса кухни в зону коридора и присоединения спальни к гостиной. На месте бывшей кухни по документам устраивается «кабинет», а по факту жилая комната.
«Так получается квартира с тремя комнатами с окнами в каждой, с большой студией-гостиной-кухней, из которой две двери ведут в изолированные спальни», – описывает Коноплев, добавляя, что узаконить такой вариант не всегда возможно, поэтому порой нелегко найти на него покупателя.
Кроме того, до сих пор в продаже есть варианты квартир, в которых собственники убирают максимально возможное количество стен и оставляют больше открытого пространства, рассказывает Никитина.
«Недавно в наше агентство обратился продавец, который хотел реализовать объект в районе Кузьминки общей площадью более 90 квадратных метров, где была малюсенькая спальня в 13 «квадратов» и санузел. Все остальное пространство занимала кухня-гостиная», – приводит случай из практики собеседница агентства.
Аналогичный случай вспоминает и руководитель офиса «Митино» агентства «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. На Арбате продавалась квартира площадью около 70 квадратных метров, внутри которой не было ни одной перегородки, а посредине стояло огромное джакузи с вытяжкой.
По словам риелторов, продать такое жилье сложно, так как если есть потенциальный покупатель на квартиру в 70-90 «квадратов», то это скорее всего семья с детьми – соответственно, им требуются как минимум две изолированные комнаты. Так что более 95% потенциальных покупателей после просмотра сразу отказывается от таких вариантов, констатирует Никитина.
Переделать имеющееся
При выборе жилья можно обходить стороной варианты с неудобной планировкой. Но что делать, если уже живешь в такой квартире и вариантов переезда пока не предвидится?
Старое на новый лад
Как правило, наиболее неудобными для жизни являются квартиры в старом жилом фонде – те же «хрущевки», констатирует владелица компании «Национальный центр перепланировок и реконструкций» Светлана Гоненко.
В таких квартирах людям, по ее словам, мешают жить маленькие узкие коридоры, ведущие на кухню, тесные туалеты и крошечные кухни.
В некоторых случаях, чтобы оптимизировать пространство, возможно сделать перепланировку.
Например, увеличить площадь санузла или кухни можно за счет коридора. А вот за счет жилого помещения сделать это нельзя, рассказывает Гоненко.
Кроме того, в некоторых случаях получится объединить кухню с комнатой – популярная сегодня кухня-гостиная, но делать это законно, когда в квартире электрическая, а не газовая плита.
Квартиры сталинской постройки, несмотря на большую площадь и более продуманную планировку, тоже не лишены проблем, добавляет дизайнер интерьера, куратор Geometrium School Феруза Пашкова:
узкие коридоры, в которых сложно разместить какую-либо мебель.
проходные комнаты – чаще всего гостиные, когда приватная зона не отделена от общественной.
кухни малой площади и сложной формы.
Еще одной распространенной проблемой в старом жилом фонде являются ниши и лишние стены. Они занимают место и не имеют практической ценности, говорит руководитель маркетинговых коммуникаций компании Estima Елизавета Родионова. Хотя ниши в целом можно использовать как полезное пространство, вписав в них мебель и технику.
Со стенами сложнее. Если они не являются несущими, то в зависимости от цели их можно снести или, наоборот, возвести дополнительные перегородки из гипсокартона. Это позволит либо изолировать комнаты, либо создать большое открытое пространство – в частности, так популярную сейчас кухню-гостиную, отмечает Родионова.
Правда при перепланировке таких квартир, по словам Пашковой, необходимо учитывать:
конструктивные особенности: где расположены несущие стены и колонны, которые нельзя сносить, а где перегородки. Если в квартире все стены несущие, то можно согласовать усиленный проем в несущей стене;
размещение мокрых зон, кухни и туалета. Для их расширения можно использовать нежилые зоны, например, коридоры и кладовые.
В качестве примера дизайнер интерьеров онлайн-сервиса для поиска специалистов «Профи» Надежда Требухина приводит пример из своей практики: для оптимизации полезного пространства при перепланировке в квартире убрали одну проходную комнату, сократили коридор и в спальне сделали гардеробную.
