«Кто может быть счастливее человека, купившего квартиру? Только человек, продавший квартиру» — эту шутку сегодня любят повторять риелторы. Правда, с грустью: на рынке недвижимости развивается нешуточный кризис. Новостройки бьют рекорды. По оценке АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», на рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения: в продаже находится почти 6 млн кв. м квартир и апартаментов. Безусловно, первую скрипку тут играет «Замкадье», где количество новостроек за последние 10 лет увеличилось в 2,5 раза. «В старой Москве официально жилых новостроек немного, но их недостаток девелоперы компенсируют ударным строительством апартаментов, на которые приходится уже более трети столичного рынка недвижимости», — отмечают в ИРН.
Как сообщили в компании, общий объем предложения сейчас таков: 165 000 кв. м продается в районах старой Москвы за МКАД, 315 000 кв. м — в Новой Москве, 3,7 млн кв. м — в Подмосковье (1,45 млн кв. м — в зоне до 5 км от МКАД; 1,75 млн кв. м — в 6–30 км, 0,5 млн кв. м — далее 30 км от МКАД). Плюс почти 600 000 кв. м. малоэтажных домов, которые в Подмосковье успешно конкурируют с традиционными многоэтажными домами как по ценам, так и по качеству. Еще 230 000 кв. м добавляют апартаменты в Москве за Третьим кольцом и в Подмосковье, которые официально жильем не являются, но в качестве такового используются. Итого, подсчитали аналитики, сегодня на первичном рынке московского региона, без учета элитного центра столицы, продается примерно 5,8 млн кв. м квартир и апартаментов. «Это рекордный объем предложения за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости», — отмечают они.
Опасные планы
И это не все. Еще до кризиса в московском регионе стартовал целый ряд мегапроектов, в рамках которых планируется построить миллионы квадратных метров жилья. Это, прежде всего, редевелопмент столичных промзон (на территории только трех из них: ЗИЛа, «Серпа и молота» и «Грайвороново», построят более 3,5 млн кв. м), новые масштабные проекты за МКАД (одно только Рублево-Архангельское даст 2,6 млн. кв. м) и следующие очереди крупных проектов в Новой Москве. В целом же, по подсчетам Est-a-Tet, уже заявленные проекты предполагают реализацию более 5 млн кв. м жилой недвижимости до 2020 г.
Радостно, конечно, что застройщики решили избавить москвичей от пресловутого квартирного вопроса. Однако переизбыток предложения на рынке — тоже плохо. В условиях, когда покупатели не могут платить столько, сколько нужно девелоперам (которые клянутся, что уже сейчас работают на грани рентабельности), возрастает риск банкротства застройщиков и незавершенного строительства. И хотя покупок по договорам долевого строительства сейчас немного, а власти научились справляться с проблемой обманутых дольщиков, все же эксперты все чаще говорят о том, что рынок новостроек столичного региона находится на пороге полноценного кризиса. Главный его удар, считают в ИРН, придется на зону за 15 км от МКАД: именно здесь в последние годы было построено столько жилья, сколько, по словам зампреда подмосковного правительства Германа Елянюшкина, не существует покупателей во всей России.
Вторичка в кризисе
Если первичный рынок еще тормозит, то вторичный уже, можно сказать, размазан по стенке. Потенциальный спрос на вторичном рынке столичного жилья в мае снизились почти на 30%, утверждают в «ИНКОМ-Недвижимость». «Отрицательная динамика стала очевидна уже в начале года, однако весной тенденция приняла кризисные масштабы: по сравнению с январем покупательский интерес сократился в 2,9 раза, — сообщили в компании. — Одновременно в мае снизился темп наращивания объема предложения: продавцы не торопятся выходить на рынок с новыми объектами в ситуации минимального спроса и наступления традиционного летнего затишья».
Уникальность сложившейся ситуации в том, что ожидания участников тянут его в разные стороны, говорят эксперты. «Покупатели живут предвкушением снижения цен, откладывая решение своих жилищных вопросов. А немалая часть продавцов, обнадеженная внешними сигналами о преодолении экономического кризиса, полагает, что стоимость их квартир начнет расти, — и тоже не форсирует продажу. С другой стороны, те владельцы недвижимости, которые не отличаются избыточным оптимизмом, также не видят необходимости торопиться с реализацией своего имущества в условиях минимального спроса и наступления сезона отпусков. На рынке остаются главным образом те, чья жилищная проблема требует незамедлительного решения», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. Разрешится это противостояние вряд ли в пользу продавцов: управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов прогнозирует, что летом спрос может потерять еще 5–10%.
Рецепт лекарства для рынка недвижимости известен: спрос можно подстегнуть ипотекой. Однако, по данным ЦБ, объем выдачи рублевой ипотеки в России за первые 4 месяца 2015 года упал на тоже рекордные 40%. Он составил 297,8 млрд руб. против 493,6 млрд на 1 мая прошлого года. Одновременно росла просрочка: по портфелю рублевых ипотечных кредитов она выросла на 12% и составила 32,4 млрд руб. с начала года.
Впрочем, по подсчетам «Метриум Групп», в Москве и Подмосковье с начала года объем ипотечных кредитов уменьшился не столь сильно, как ожидалось — на 25–30% от объема ипотеки в том же периоде 2014 года. «Объясняется это несколькими факторами. Во-первых, в начале года банки выдавали ранее одобренные кредиты по прежним условиям. Во-вторых, запуск программы государственного субсидирования в феврале 2015 г. значительно простимулировал ипотечный рынок. Конечно, данная ситуация не касается валютного ипотечного рынка, который рухнул вдвое, а возможно и более», — пояснила гендиректор компании Мария Литинецкая.
По ее мнению, восстановление ипотечного рынка до уровня 2014 года начнется не ранее первого квартала 2016 года. «Сегодня немногие заемщики готовы оформить ипотечный кредит. Основные причины — высокие процентные ставки, большая сумма переплаты, неуверенность в будущем доходе, сокращения на предприятиях, сокращение доходов населения, — говорит Литинецкая. — Кроме того, несмотря на сокращение ипотечного кредитования в России в первом и втором квартале 2015 года, все еще продолжается рост объема просроченной задолженности по таким кредитам. Это также связанно с резким снижением уровня доходов потенциальных заемщиков, сокращениями на предприятиях, безработицей, инфляцией». Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 14,4% против 12,2% за аналогичный период прошлого года, говорится в сообщении ЦБ. Добавим, что программа государственного субсидирования ставки ипотечного кредита не распространяется на вторичное жилье, так что здесь оживления в любом случае ждать не стоит.
Счастливые арендаторы
Неудивительно, что в этих условиях те, кто не смог или не захотел продать квартиру, решили пока сдать ее в аренду. Что, в свою очередь, немедленно сказалось на ставках арендной платы. «Еще три года назад дешевле 30 000 руб. в Москве сложно было что-то подобрать, а сегодня средний показатель по однокомнатным квартирам экономкласса ниже», — сообщил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. Так, аренда однокомнатной квартиры экономкласса теперь стоит в среднем 28 635 руб. в месяц. «Двушки» сдаются, в среднем, за 35 557 руб., а трехкомнатные — за 45 570 руб. в месяц. А за 38 069 руб. теперь можно снять уже «однушку» в доме комфорт-класса. Двухкомнатная квартира в таком доме обойдется в 45 028 руб., «трешка» — в 61 002 руб.
При этом стоит отметить, что по результатам мая цена аренды в этом сегменте изменялась незначительно. «Это свидетельствует о том, что цены на аренду недвижимости комфорт-класса нашли баланс», — считает Луценко. А значит, рассчитывать на дальнейшее снижение не стоит. А вот бизнес-класс может подешеветь еще: в мае квартиры здесь подешевели на 0,8%, и теперь однокомнатные квартиры этого сегмента можно снять в столице в среднем за 52 486 руб. в месяц, двухкомнатные — за 67 701 руб., трехкомнатные — за 89 605 руб. Дешевеют и элитные квартиры: «однушки» за май потеряли 3,3% (106 111 руб. в месяц), «двушки» и «трешки» — 0,9% (153 070 и 203 555 руб. соответственно).
Это закономерно: при переизбытке предложения на рынке тяжелее всего продать именно квартиры бизнес-класса и «элитку», поэтому их доля в сегменте аренды быстро растет. При этом желающих снять такую квартиру стало гораздо меньше. Экспаты, традиционно игравшие здесь главную роль, уехали из-за санкций и закрытия российских филиалов международных компаний. Крупные российские компании, в том числе госкомпании, также сокращают персонал.
Вот и получается, что сегодня на рынке недвижимости самым счастливым человеком является тот, кто имеет стабильную работу и зарплату, позволяющую арендовать квартиру. Сегодня у него прекрасный выбор: можно улучшить свои жилищные условия, а можно, наоборот, вытребовать у хозяев квартиры скидку, а сэкономленные деньги перевести в доллары и отложить. Через пару лет, глядишь, цены на квартиры упадут еще ниже, особенно в долларовом эквиваленте, а банки станут более любезны к заемщикам. Тогда и пригодятся сбережения — чтобы стать счастливым обладателем собственного жилья.
