Когда покупатель оформляет кредитный договор и приобретает квартиру в ипотеку, он собирается в ней жить или сдавать ее. Возможно, он думает и о продаже – когда-нибудь, после выплаты кредита. Но происходит непредвиденное (развод, необходимость переезда или просто желание сменить жилье на более просторное), и встает вопрос о продаже квартиры. В кризисных экономических условиях все более частой причиной продажи квартиры из-под ипотеки может становиться неспособность заемщика обслуживать кредит. Как бы то ни было, третьей стороной в продаже всегда выступает банк, ведь именно он является держателем залога.
Что приводит к продаже
Квартира с обременением – именно так называется квартира, находящаяся в залоге у банка. Без разрешения банка, выдавшего кредит на ее покупку, владелец не может ни продать ее, ни подарить, ни сделать перепланировку. Ситуации, когда владельцу приходилось продавать купленную в кредит квартиру, были и на заре ипотеки. Тогда причинами, как правило, служили печальные стечения обстоятельств: потеря работы с невозможностью устроиться на новую, проблемный развод, травма, не позволяющая получать прежний доход. В последние годы, когда ипотека прочно вошла в обиход россиян и без нее уже не обходилась добрая половина сделок на рынке недвижимости, поводы к продаже «ипотечной» квартиры изменились. Все чаще это было желание расплатиться с кредитом досрочно и взять новый кредит для покупки жилья большей площади или в другом районе города. По подобным «бытовым» причинам ипотечные квартиры продаются и сегодня.
Между тем, многие владельцы «обремененного» ипотекой жилья ошибочно думают, что с этой квартирой они связаны на весь срок кредитования и обращение в банк с желанием ее продать считают бесполезным и даже опасным. Но это не так: банк обычно идет навстречу и дает разрешение на продажу. Кредитор ничем не рискует: покупателя будет искать сам заемщик, взносы он по-прежнему платит, а с вырученных за жилье денег кредит будет полностью погашен в день совершения сделки.
По-другому обстоит дело, если причина продажи квартиры – невозможность заемщика платить по долгам. Обычно покупателям такое жилье предлагается с дисконтом. Тогда продажей занимается банк, и такие сделки сложнее обычных. Впрочем, не так давно депутаты партии ЛДПР внесли на рассмотрение Госдумы законопроект, который позволит должникам по кредитам (в том числе ипотечным) самостоятельно продавать свое имущество, чтобы погасить долг. Они обеспокоены тем фактом, что при проведении торгов стоимость имущества существенно снижается, и в итоге, даже лишившись предмета залога, заемщик все равно остается должен банку.
«От граждан, оформивших кредиты, в том числе в иностранной валюте, стали поступать жалобы на занижение стоимости их имущества при продаже его банками. Самостоятельная продажа предмета залога залогодателем является для гражданина гарантией реализации имущества по максимально высокой цене, поскольку в случае продажи предмета залога по цене, не покрывающей в достаточной части сумму кредита, это лицо остается должником», – отмечает автор законопроекта, депутат Госдумы Александр Шерин. Срок, в который должник должен будет продать свое имущество, ограничат двумя месяцами. По словам автора документа, законопроект позволит укрепить права и гарантии должника, а также минимизировать коррупционную составляющую при проведении публичных торгов и предотвратить сговор между кредитором и покупателями.
Сделка на троих
Существует три способа продажи жилья, обремененного ипотекой. Два из них встречаются довольно редко, третий – очень распространен. Но это что касается сделки. А ведь на такое жилье еще нужно найти покупателя. Если продажа квартиры не связана с невозможностью ее владельца вносить взносы по кредиту, искать покупателя предстоит ему самому, самостоятельно или через агентство. Поскольку речь идет о продаже квартиры с обременением (пусть даже оно будет снято сразу после сделки), это не простая продажа, а потому покупатель вполне может рассчитывать на скидку.
«Поскольку сделка по продаже объекта, на который наложено обременение, – это процесс довольно сложный по документарному оформлению и длительный по срокам, то продавец может предложить покупателю некоторую скидку, однако назвать ее существенной нельзя, – говорит директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Стоимость объекта в любом случае будет согласовываться с банком, так как именно он является заинтересованной стороной».
Если причиной сделки послужило желание владельца сменить жилье на более просторное и проволочек не предвидится, то скидки может не быть вовсе. «Во многом величина скидки и сам факт ее наличия зависит от того, насколько срочно необходимо реализовать недвижимость, – говорит руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Джамалутинов. – Если кредит проблемный и квартира продается для того чтобы погасить ипотеку, то из-за срочности цена квартиры может быть снижена на 10-15%. Если же клиент не проблемный, то он может и не давать скидку».
Стандартная процедура сделки в этом случае – подписание договора купли-продажи, при котором присутствует представитель банка, выдавшего ипотечный кредит продавцу, а уплаченная покупателем сумма закладывается в ячейку. Банк забирает себе необходимую сумму, погашая кредит продавца, и возвращает ему остаток денег после регистрации права собственности на жилье. В таком случае не рискуют ни покупатель (банк является гарантом сохранности денег), ни продавец (покупатель уже заплатил и остаток банк ему вернет), ни сам банк (сделка проходит на его территории).
Но бывают более сложные случаи. «Сделку можно совершить и более изощренным способом, если на погашение долга перед банком идут не наличные средства, а другой ипотечный кредит, который возьмет покупатель, – говорит Михаил Гаврилов. – Такая ситуация тоже возможна, но при условии, что кредит взят в том же банке, из-под залога которого и продается объект». Другой редкий вариант совершения такой сделки – продажа квартиры вместе с кредитом. «Бывают ситуации, когда долг по ипотеке переводится на нового хозяина квартиры, но это скорее экзотика, нежели привычная практика», – говорит Сергей Джамалутинов.
Еще один редкий случай – снятие обременения с жилья до сделки. «Такие сделки встречаются, например, в том случае, когда покупатель и продавец договорились о том, что будущий новый собственник заранее гасит ипотечный кредит, обременение с квартиры снимается и после этого заключается договор купли-продажи, – говорит Сергей Джамалутинов. – Но это весьма редкие случаи. Некоторые банки практически во всех случаях снимают с жилья обременение, но мы не входим в их число». По словам руководителя ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar в Санкт-Петербурге Сергея Гребенюка, вывод ипотечной квартиры из залога перед сделкой купли-продажи несет для банка слишком высокие риски, поэтому такие сделки единичны. Аналогично происходит сделка и в случае продажи жилья на первичном рынке, то есть в недостроенном доме. Но тогда сделка выходит еще сложнее, ведь к обременению (ипотеке) добавляется тот факт, что самой квартиры нет и продается лишь право требования этого жилья.
Плюсы и минусы
Казалось бы, схема простая, однако на практике она часто порождает проблемы. Во-первых, ее надежность для всех участников процесса можно гарантировать только в том случае, если средства покупателя передаются через банковскую ячейку. В противном случае покупатель несет серьезные риски: по сути, он выплачивает ипотеку за другого человека, не получив подтверждения того, что получит взамен его жилье. С другой стороны, для покупателя есть в такой сделке и плюсы: покупая заложенную квартиру, он может быть уверен, что это юридически чистая квартира, поскольку банк просто не выдал бы кредит на покупку жилья с сомнительной историей.
Во-вторых, некоторые риски несет и продавец. На рынке достаточно квартир без обременения, и покупателя он может искать довольно долго. Если скидку делать не хочется, можно попробовать снять обременение с жилья до продажи. Например, взяв потребительский кредит в любом банке. Платить по нему придется не очень долго, если квартира, с которой теперь снято обременение, является в целом привлекательной: цена не завышена, район популярный, ремонт свежий. Покупатель найдется быстро, и кредит можно будет погасить.
Продавцу стоит помнить и о том, что в некоторых банках досрочное погашение кредита возможно только в определенные дни месяца. Если сделку нужно провести быстро, стоит заглянуть в кредитный договор и вспомнить об этих условиях. Если в квартире была проведена перепланировка, ее нужно узаконить и только после этого продавать. Правда, некоторые банки и тут готовы идти навстречу и разрешают новым заемщикам покупать жилье с перепланировкой с обязательным условием узаконить ее в отведенный срок.
Сергей Джамалутинов, руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют-банка:
Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, весьма распространенное явление на ипотечном рынке. Более того, у многих игроков, в том числе и у Абсолют-банка, есть специальные кредитные программы по покупке залоговой недвижимости. При этом замечу, что продажа взятой в ипотеку квартиры происходит далеко не всегда из-за того, что заемщик не может обслуживать кредит – часто недвижимость продают из-за различных жизненных обстоятельств.
Банк, безусловно, участвует в сделке купли-продажи такого жилья – продажа залоговой квартиры без участия банка просто невозможна. Если продажа квартиры не связана с просрочкой по ипотечному кредиту, то банк не старается серьезно влиять на сделку. В случае, когда залог реализуется из-за неуплаты, процедура проходит под более пристальным контролем банка. Основное требование банка при таких сделках – прозрачная схема самой сделки и объективная цена продажи.
Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:
Продажа квартир, находящихся в залоге у банка, – практика довольно распространенная. Правда, в общем объеме сделок продажа залогового жилья занимает не более 5%. Банк заинтересован в продаже таких квартир, так как эта продажа чаще всего происходит тогда, когда у заемщика возникают финансовые проблемы и он не в состоянии вовремя гасить обязательства перед кредитной организацией. Такого рода сделки проходят только при согласии банка.
Для того чтобы сделка состоялась, покупатель должен в подавляющем большинстве случаев сначала погасить задолженность перед банком, формально сняв обременение с объекта и, таким образом, закрыть все взаимоотношения между кредитором в лице банка и заемщиком в лице продавца. В дальнейшем происходит непосредственно сделка купли-продажи, при регистрации которой официально снимается обременение в виде залога банка и регистрируется новый договор залога на покупателя, если это необходимо.
Степень вовлеченности банка в проведение сделки зависит от формы оплаты покупателя. При стопроцентной оплате квартиры банк принимает минимальное участие. Денежные средства закладываются в банковскую ячейку, затем за счет этих денежных средств происходит погашение задолженности продавца по ипотеке, и таким образом квартира выводится банком из залога. По завершении сделки продавец имеет доступ к остатку денежных средств в ячейке, а покупатель получает документы на квартиру и право собственности. В случае если жилье приобретается в ипотеку, сделка проводится в том банке, который ранее выдал ипотечный кредит продавцу квартиры. Дело в том, что банкам не выгодно отпускать нового клиента. Проведение сделки через иной банк возможно в случае, если первый взнос покупателя превышает ипотечную задолженность продавца. Поскольку процедура приобретения квартиры у ипотечного заемщика занимает у покупателя больше времени, продавец может снизить ее стоимость, но не более чем на 5-7%.
