Участники рынка недвижимости расходятся в оценках масштабов такого явления, как «потребительский экстремизм»: застройщики полагают, что он приобрел массовые масштабы, а приемщики, юристы и некоторые депутаты полагают, что большинство претензий покупателей обоснованы из-за низкого качества строительства в России. Они рассказали РИА Недвижимость о том, какие пути решения проблемы видят на сегодняшний день.
Масштабы огромны
Понятие «потребительский экстремизм» очень условное, оно не содержится ни в одном российском законе, отмечает юрист группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина. Обычно его используют застройщики, когда говорят о желании потребителей обогатиться за их счет, то есть взыскать большую сумму, но не потратить ее на устранение дефектов, рассказывает юрист.
В целом у дольщика может быть два вида претензий к застройщику: по срокам сдачи жилья и по качеству строительных работ, отмечает адвокат коллегии адвокатов «Северный Рим» Ольга Крылова. Когда говорится об «экстремизме» в этой сфере, то речь идет именно о приемке квартир в новостройках.
Большинство участников рынка признают, что это явление на рынке сегодня действительно есть, но сильно расходятся в оценке его масштабов.
По этому вопросу ранее высказывался и Минстрой России. В министерстве видели проблему и предлагали создать перечень замечаний, которые критически влияют на качество новостройки и позволяют покупателю не принимать квартиру. Однако Роспотребнадзор тогда не счел проблему излишне придирчивых покупателей жилья значимой для рынка и инициативу не поддержал. На момент публикации материала Минстрой не сообщил РИА Недвижимость свою актуальную позицию по теме «потребительского экстремизма».
Классовый нюанс
Сегодня застройщики утверждают, что случаи «потребительского экстремизма» на рынке стали массовыми.
«
«В целом получение претензий при приемке квартиры – нормальная практика для любого девелопера. В большинстве случаев все недостатки устраняются либо сразу на месте, либо в течение отведенных по закону 45 дней, после чего клиент вновь приглашается на приемку. С теми собственниками, которые хотят реально устранить замечания, удается все решить в досудебном порядке. Однако есть определенный процент дольщиков, кому нужен не ремонт, а деньги, и они идут в суд», – рассказывают в пресс-службе компании ЛСР.
«Потребительский экстремизм» распространен во всех городах, где строится много жилья класса «стандарт», отмечает руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик. На сегодняшний день в этом сегменте готовы предъявлять претензии к качеству строительства до 50% дольщиков. За последние три года доля таких людей, по его данным, увеличилась в пять раз.
При этом в комфорт-классе доля «экстремистов» доходит до 10%, в бизнес-классе таких людей почти нет, добавляет Холопик.
«
«Чем состоятельнее покупатель, тем меньше у него желания тратить время на зарабатывании на застройщике. Состоятельным покупателям нужно исправление дефекта, а не заработок на дефекте. При выявлении недостатков на объекте они сообщают об этом застройщику и требуют устранения, а не компенсации», –
C юридической помощью
Рост количества претензий покупателей к девелоперам связан с тем, что люди сегодня приходят на осмотр квартиры с профессиональным приемщиком, говорит Холопик. По оценкам ЛСР, доля таких покупателей при приемке квартир достигает 90-95%.
«
«По сути, сейчас это дикий рынок посредников, предоставляющих юридические услуги, цель которых – не качественный ремонт, а максимизация прибыли таких юридических организаций», – описывает ситуацию член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
На рынке даже присутствуют юридические компании, которые специально ищут в домовых чатах собственников квартир, высказывающих какие-либо претензии к качеству жилья, говорит гендиректор агентства недвижимости Cosmopolis Finance Дмитрий Шапцев. Такие посредники связываются с дольщиками и уговаривают их подать в суд на застройщика для получения компенсации, даже если раньше человек принял квартиру и в целом был доволен. То есть, по сути, отдельные юристы специально ищут сомневающихся и склоняют их к решению споров со строительными компаниями через суд, рассказывает эксперт.
Еще одна схема работы: юридические компании собирают дольщиков в групповые чаты, а там дают им по шаблону предъявить претензии, говорят участники рынка.
Юридические фирмы, которые судятся с застройщиками от лица клиентов, забирают себе около половины присужденной суммы штрафа, добавляют в «Самолете».
Чаще всего претензии, по словам Холопика, покупатели предъявляются к качеству окон, горизонтали полов и вертикали стен. Также из частых и дорогих для бюджета застройщика замечаний – неровно оштукатуренные стены, добавляет коммерческий директор BM Group Development Дмитрий Павлов. В результате суммы взыскания по конкретным судебным решениям доходят до 4-5 тысяч рублей на один квадратный метр, констатирует президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
По обычной схеме
Холопик описывает стандартную схему действий покупателя квартиры при «потребительском экстремизме»:
«Дольщик никогда не просит устранить недостаток, всегда выдвигается требование денежной компенсации, которое несоразмерно со стоимостью его устранения. Сначала «эксперт» завышает размер дефекта, затем завышает стоимость устранения. Застройщик не соглашается с такими суммами, которые могут быть выше разумных в пять-десять раз. В итоге покупатель идет в суд.
Суд принимает решение, основанное на позиции «нет оснований не доверять эксперту». Пока идет суд, набегает огромная неустойка, которая до 1 сентября составляла 365% годовых, а после 1 сентября двойную ключевую ставку (42% годовых). На неустойку еще добавляют 50% штрафа, услуги эксперта (от 50 тысяч рублей) и моральный вред (от 10 тысяч рублей)».
Отделка преткновения
Количество претензий к застройщикам со стороны покупателей, по словам Холопика, увеличилось в том числе и потому, что на рынке стало продаваться больше квартир с отделкой, а, значит, всегда найдется, к чему предъявить претензии.
Кроме того, увеличившийся объем претензий влияет на то, что многие застройщики начинают отказываться от отделки в своих новых проектах, чтобы свести к минимуму финансовые претензии дольщиков.
«
«На квартиры с отделкой сегодня есть огромный спрос, так как самостоятельная отделка – это долго и очень дорого. Таким образом, застройщики откликнулись на спрос, но «потребительский экстремизм» заставил многих вернуться к строительству квартир без отделки», – говорит эксперт.
