Желание построить два дома на одном участке может возникнуть по разным причинам: чтобы дать отдельную площадь молодой семье, комфортно размещать гостей или обслуживающий персонал, продать один из домов. Но прежде чем возводить второй дом, следует убедиться, что это не нарушит правила землепользования и другие нормативные акты. Ниже речь пойдет о тех ограничениях, которые могут возникнуть в этой ситуации, и об альтернативных способах строительства, не нарушающих закон.
Что говорит закон
Чтобы узнать, можно ли построить два жилых дома на одном земельном участке ИЖС или СНТ, в первую очередь обращаются к федеральным законам. И выясняют, что в них нет на это прямого запрета, а значит, на своей территории возможно возведение любого количества жилых построек.
Однако в каждом регионе существуют и действуют свои нормативы, которые необходимо учитывать. Самым важным из них является ПЗЗ – Правила землепользования и застройки. Этот документ определяет следующие нормы:
минимальную и максимальную площадь земельного участка;
предельные расстояния между постройками и от построек до границ участка;
максимальный процент застройки и т.д.
Эти нормы могут отличаться для разных регионов и для участков разного назначения (ИЖС, ЛПХ, СНТ). Отступы от границ и между постройками часто регламентируются нормами пожарной безопасности и зависят от материала стен.
А предельный процент застройки показывает, какую площадь земли можно «закрыть» постройками. Например, если он равен 40%, а застроено у вас уже 35%, то площадь второго дома не должна превышать 5% от площади участка. Можно ли построить 2 дома на одном участке, будет зависеть и от того, получится ли разместить его на определенном расстоянии от других строений и от линий прокладки инженерных коммуникаций.
С чего начать
Если вы единственный владелец участка, строите для себя и не планируете в будущем продавать, дарить или завещать один из домов, если его площадь не превышает 500 кв.м., и вы уверены в соблюдении всех местных нормативов и законов, то можно приступать к строительству, просто уведомив об этом градостроительную организацию через МФЦ или Госуслуги.
В уведомлении указываются данные о земельном участке со схематичным изображением на нем будущего дома, характеристики самого дома, сведения о застройщике. В остальных случаях потребуется сбор определенных документов.
Если у участка два собственника
Можно ли на одном земельном участке построить два индивидуальных жилых дома, когда правом собственности на него обладают 2 человека, зависит как от местных ПЗЗ, так и от наличия письменного соглашения между собственниками. В нем прописывается порядок пользования общим участком, согласие каждого подписанта на возведение двух домов в указанной локации и другие нюансы.
При отсутствии согласия эти вопросы решаются в судебном порядке.
При желании собственников разделить землю её необходимо размежевать и поставить каждый новый участок на отдельный кадастровый учет. Это довольно сложная процедура, которая должна обеспечить выход с каждого новообразованного участка на земли общего пользования. Проще говоря, со своего двора на улицу.
Если площадь дома большая
Строительство дома площадью свыше 500 кв.м. может вестись только по проекту и с разрешения органа СМУ, получаемого после проведения экспертизы проектной документации. При этом учитываются не только градостроительные нормы, но и ресурс коммуникаций, возможность подключения к ним без ущерба для комфорта других домовладельцев.
Если дом строится на продажу
В этом случае также необходимо межевание, так как продать дом без земли вряд ли получится. Хотя возможен вариант с соглашением о порядке пользования участком, но такие условия покупателей обычно не устраивают, и они идут в суд с иском о его разделе.
В любом из перечисленных случаев нужно точно выяснить, можно ли построить второй дом на одном земельном участке, до начала строительства, чтобы после его завершения не возникло проблем с оформлением. Это в лучшем случае. В худшем постройку могут признать незаконной и потребовать снести.
Что делать, если не вписываешься в нормативные рамки
Когда на участке мало места и его невозможно разделить на два или соблюсти все отступы для отдельностоящей постройки, возможен вариант строительства двухквартирного дома – так называемого дуплекса или дома блокированной застройки. По всем документам это будет один дом, состоящий из двух изолированных квартир с общим фундаментом, крышей, одной общей глухой стеной и отдельными выходами на участок. В большинстве случаев его получается разместить так, чтобы у каждого блока получился свой изолированный двор.
По сути, это те же два дома на одном земельном участке, оформление которых делается по одному адресу с выделением номеров квартир. Каждая из них может принадлежать разным собственникам.
Если раздел собственности не нужен, а площадь участка позволяет, можно построить так называемый гостевой домик, который не нужно оформлять в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В документах он будет числиться как хозпостройка. Но и продать или подарить его вы не сможете.
