На рынке новостроек Казани работают десятки компаний — от федеральных игроков до местных застройщиков с одним кварталом. Реклама у всех примерно одинаковая, а разница видна только в документах. Разбираем, кто строит в городе и как за час проверить любую компанию по открытым источникам.
Кто строит в Казани
Основной объём жилья в городе дают несколько крупных девелоперов: «Унистрой», «Ак Барс Дом», «Суварстроит», «СМУ-88», «ТСИ» и другие. Все они работают по 214-ФЗ — то есть через договоры долевого участия и эскроу-счета, и по этому признаку между ними разницы нет.
Разница — в другом: сколько домов компания уже сдала, насколько сдвигала сроки и что происходит в её кварталах через два-три года после заселения. Именно эти вещи и стоит проверять.
Что проверить и где смотреть
Перед покупкой квартиры стоит запросить или самостоятельно найти шесть ключевых параметров . Обращайте внимание на источники и потенциальные тревожные сигналы :
-
Проектная декларация
- Где искать: портал наш.дом.рф или официальный сайт застройщика .
- Красный флаг: документа нет в открытом доступе либо он не обновлялся больше года .
-
Разрешение на строительство
- Где искать: там же (наш.дом.рф или сайт девелопера) .
- Красный флаг: указанный адрес или номер корпуса не совпадают с тем, что фактически продают менеджеры .
-
Фактические сроки прошлых объектов
- Где искать: карточки сданных и строящихся домов в ЕИСЖС .
- Красный флаг: систематические переносы сроков ввода на год и более .
-
Юридическое лицо застройщика
- Где искать: сервис проверки контрагентов egrul.nalog.ru .
- Красный флаг: внезапная смена генерального директора и юридического адреса прямо перед стартом продаж, а также наличие отметок ФНС о недостоверности сведений .
-
Судебные разбирательства
- Где искать: картотека арбитражных дел kad.arbitr.ru .
- Красный флаг: массовые иски от дольщиков из-за просрочки передачи квартир .
-
Форма расчётов
- Где искать: проект договора долевого участия (ДДУ) .
- Красный флаг: попытки провести оплату в обход эскроу-счета — напрямую на расчетный счет компании или физическому лицу .
Самый показательный пункт здесь — третий. Число построенных метров говорит о размере компании, а разница между обещанным и фактическим сроком — о том, как она работает. Один перенос на квартал случается у всех; систематические переносы на год — это уже система.
Как смотреть на сроки
В рекламе обычно пишут квартал ввода дома в эксплуатацию. В договоре указывается другая дата — срок передачи квартиры участнику долевого строительства, и между ними закладывается запас в несколько месяцев. Юридическую силу имеет вторая дата, и сверять нужно именно её.
Дальше — фотоотчёты. Добросовестные застройщики публикуют ход строительства помесячно, с датами. Это удобно тем, что отчёт можно проверить ногами: приехать на площадку и сравнить с последним снимком. Если отчёты не обновлялись полгода, вопрос можно считать закрытым.
Что можно проверить за час: пример
Возьмём для примера одну из казанских компаний и пройдём по списку.
Застройщик «ТСИ» работает в Татарстане 12 лет, построил 342 тыс. м² жилой и коммерческой недвижимости, продано более 8 500 квартир. В работе пять проектов: ЖК «Статный» и ЖК «Притяжение» на улице Аделя Кутуя и Халитова в Советском районе, ЖК «Династия» в Авиастроительном, сданный ЖК «Мечта» в Советском и ЖК «Радужный-2» в Осиново рядом с посёлком Залесный. Проектные декларации и разрешительная документация выложены на страницах каждого из жилых комплексов Казани, фотоотчёты обновляются ежемесячно.
Что в этом наборе поддаётся проверке без звонка в отдел продаж: декларации открыты, сроки по каждому корпусу указаны, сданные жилые комплексы — ЖК «Родина» на улице Родины, дом на Енисейской, ЖК «Взлётный» на улице Лукина — находятся в городе, в них можно приехать и посмотреть, как выглядит двор через несколько лет после сдачи. Ровно эти же четыре шага работают с любым другим застройщиком.
Чего документы не показывают
Бумаги закрывают вопрос «достроят ли». Они ничего не говорят о том, как в квартале живётся. Это проверяется только на месте, и лучше всего — в сданном доме той же компании:
- как сделан двор и что с ним стало через два года;
- работают ли лифты и в каком состоянии подъезды;
- заезжают ли машины во двор или парковка вынесена наружу;
- что построили рядом за это время.
Час, проведённый во дворе сданного дома в будний вечер, даёт о застройщике больше информации, чем неделя чтения отзывов. Отзывы в интернете почти всегда пишут либо в первые недели после покупки, либо в момент конфликта — и то и другое плохо описывает обычную жизнь.
Коротко
Надёжность застройщика в Казани проверяется по четырём источникам: ЕИСЖС на наш.дом.рф, проектная декларация, ЕГРЮЛ и картотека арбитражных дел. Смотреть нужно не на объём построенного, а на разницу между заявленными и фактическими сроками. А качество среды — только своими глазами, в уже сданном квартале.
