Сдавать и снимать жилье в России могут не только физические лица, но и компании, которые арендуют квартиру, к примеру, для своих сотрудников, или наоборот сами выступают арендодателем. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», стоит ли связываться с ними, какие риски это несет и как правильно оформляются такие взаимоотношения.
Компания арендует у физлица
До 2022 года случаи, когда арендатором выступала компания, снимавшая квартиру для своих сотрудников, были достаточно распространены, прежде всего, в Москве, вспоминает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. По его словам, жилье нередко снималось международными корпорациями для зарубежных сотрудников или спортивными клубами для иностранных спортсменов.
«
«Сейчас же такие сделки стали чаще проходить за пределами столицы. Промышленные предприятия в рамках конкуренции за сотрудников дефицитных специальностей предлагают им в рамках соцпакета компенсацию за аренду жилья», – отметил Попов.
Стабильная оплата
Сдавать квартиру юридическому лицу в ряде случаев будет более выгодно, чем физическому, говорит управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Основные плюсы такого арендатора заключаются в следующем:
арендную плату независимо от жильца будет платить юридическое лицо;
То есть квартирант может съехать, но арендодатель получит всю сумму, предусмотренную в договоре.
стабильность оплаты
Гораздо меньше риск того, что у арендатора внезапно закончатся деньги, и он больше не сможет платить за квартиру.
Правовые нюансы
Каких-то особенностей при заключении договора аренды в cитуации, когда арендатором выступает компания, для собственника (физического лица), нет. Для этого достаточно стандартного документа с прописанными условиями по сроку, оплате, содержанию помещения, а также с четко определенными зонами ответственности сторон, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Нет и никаких особых требований к регистрации такого договора. Договор аренды сроком один год и более подлежит обязательной регистрации, сроком до одного года регистрация не требуется. При долгосрочной аренде регистрации подлежит не только договор, но и соглашение о его расторжении.
Все расчеты между сторонами договора должны осуществляться через расчетный счет, акцентирует внимание Захарова. В этом случае получаемый собственником (физическим лицом) доход от сдачи квартиры будет более прозрачным для налоговых органов, предупреждает риелтор.
Если компания снимается жилье для своих сотрудников-граждан другой страны, то по закону собственник квартиры обязан уведомить Федеральную миграционную службу о прибытии иностранного гражданина, обращает внимание Захарова. Это требует заполнения документов либо через МФЦ, либо через портал «Госуслуги».
«
«Для владельца недвижимости это дополнительная бумажная волокита и бюрократическая нагрузка», – отмечает Захарова, добавляя, что на практике миграционная служба может проверять фактическое проживание заявленных лиц.
Налоговый вопрос
Компания, которая арендует жилье у физического лица, становится налоговым агентом, рассказывает налоговый консультант Tax Compliance Екатерина Копылова.
Налог на доходы физических лиц рассчитывается в соответствии с прогрессивной шкалой налогообложения, действующей с 2025 года, по ставкам 13-22%.
Хозяину квартиры, который сдает ее юрлицу, важно помнить, что платить налоги и подавать декларацию ему самому не придется.
«
«Будучи налоговым агентом, компания-арендатор обязана рассчитывать, удерживать и перечислять в бюджет соответствующие суммы НДФЛ с доходов собственника жилья и отчитываться об этом в налоговые органы», – объясняет Копылова.
В том случае, если компания не удержала и не перечисляла налог, претензий к добросовестному собственнику жилья быть не должно. Налоговые органы будут разбираться с юридическим лицом.
В ряде случаев ему полагается штраф в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению (ст. 123 НК РФ):
когда агент имел возможность удержать налог, но не сделал этого;
когда агент все же удержал налог, но не перечислил его в бюджет;
когда агент удержал налог, но перечислил его в бюджет позже отведенного срока.
Подробно прописать
Несмотря на то, что арендатором является юридическое лицо, в квартире будут жить ее сотрудники, которые, к тому же, могут время от времени меняться. Все эти вопросы нужно обязательно обговорить в договоре, говорит адвокат ЕкатеринаТютюнникова.
Вот, что стоит прописать в нем:
Какую ответственность за своих сотрудников несет арендатор (юридическое лицо): уборка, текущий ремонт;
Каков порядок оплаты.
В договоре с юрлицом необходимо либо указать, кто конкретно будет проживать в квартире (если хозяин не готов к смене жильцов), либо определить порядок выезда жильцов и порядок уведомления арендодателя о том, что жильцы сменились, дает рекомендацию Тютюнникова.
В договоре, к примеру, можно указать, что жильцы могут меняться не чаще, чем раз в полгода, а уведомление об этом собственнику направляется в мессенджере или по электронной почте за определенное количество дней до заезда новых жильцов.
Также стоит предусмотреть основания и порядок досрочного расторжения договора, срок, в течении которого сотрудники арендатора обязаны выселиться, добавляет Тютюнникова.
